2020年3月起，划不划算存量个人按揭房贷的懂存贷转R定合同将要修改，由此前以基准利率+上浮（或下浮）的量房方式定价，转换为LPR+点数（或固定利率）的价基方式定价了。这项工作原则上于2020年8月31日前完成。划不划算

也就是懂存贷转R定说，无论是量房今年10月8日已启用“LPR＋点数”模式的新房贷，还是价基存量房贷，都将必须采用“LPR+点数”模式。划不划算

基于基准利率的懂存贷转R定房贷改成LPR定价机制，对于借款人来说，量房这是价基没有选择的一件事情，但是划不划算到底划算还是不划算？

按揭专家、大源按揭总经理郑大源以85折房贷举例称：

如果某借款人之前发放的懂存贷转R定房贷利率是85折，执行的量房利率是4.9%*0.85=4.165%，改成LPR后，需要在当前LPR4.8%基础上减63.5点，故而对于借款人来说，依然执行4.165%，没有任何影响。这就是文件说的“转换时点利率水平保持不变”。

那么以后利率有调整呢？是否划算！

情况1. 如果基准利率保持4.9%不变，将来LPR高于4.8%，那么任何人都是不划算的，房贷利率提高了；反过来LPR如果低于4.8%，任何人就都是划算的。

也就是说，未来LPR如果比基准利率高，那么改成LPR肯定任何人都是不划算的。反过来，未来LPR如果比基准利率低，那么改成LPR任何人都是划算的。

情况2：如果将来基准利率和LPR一致，算法则是比较复杂。

比如将来LPR提高到了2007年12月21日启用的基准利率7.83%，那么执行基准利率的房贷利率是7.83%*0.85=6.6555%；执行LPR定价机制：房贷利率是7.83%-63.5点=7.195%。

你会发现，年利率上浮到7.83%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是不划算的，年利率提高了0.5395%

如将来LPR降到了至今尚未出现的年利率3%，那么执行基准利率的房贷利率是3%*0.85=2.55%，执行LPR定价机制：房贷利率是3%-63.5点=2.365%。

你会发现，年利率下降到3%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的，年利率降低了0.185%

那么对于85折房贷客户来说划算与否的临界点在哪里？

经过计算，临界点是4.23%，

执行基准利率：房贷利率是4.23%*0.85=3.5955%

执行LPR定价机制：房贷利率是4.23%-63.5点=3.595%。

基于此，我们分析出，由于当前基准利率是4.9%，LPR是4.8%。将来如果基准利率和LPR同时下降到年利率4.23%后，原基于85折利率的房贷客户改成LPR是划算的。反过来如果高于4.23%那么更改为LPR不划算。

那么问题来了，我的利率不是85折，我的临界点在哪里？看这一张图就够了，建议收藏。

另外，关于存量房贷新政的若干问题。

问：新政什么时候开始执行？

答：公告原文：转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

值得一提的是，央行明确，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。换句话说，存量按揭房贷如果转成LPR为定价基准，那么在2020年的利率和2019年执行的利率要保持不变；而到了2021年，就根据LPR再加上点数浮动了。

问：我可以不调整吗？

答：不好意思，不能，原则上2020年8月31日前完成转换

问：我可以要求加点数少一些吗？

答：不好意思，房贷不能商量加点数，其他的贷款倒是可以商量的

问：在转换时，有其他可以选择的吗？

答：你可以选择固定利率，比如你当前的利率是85折，你可以和银行协商以后改成4.165%，无论LPR如何变化，你都是执行这个利率。

你可以与银行约定重定价周期，最短周期一年，比如你可以要求两年调整一次，

是否选择固定利率以及重定价周期，取决于你对为了LPR走势的分析。

不过，按照目前的形势，市场一致认为LPR的趋势是下行，不建议居民将房贷切换为固定利率。

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